Conceptos
Métricas y definiciones
Toda la metodología de Onigiri, en un solo lugar. La interfaz muestra el número limpio; el cómo se calcula vive aquí, para que puedas auditar cada cifra sin llenar la app de fórmulas.
Convención de escritura: la unidad monetaria va antes del número (UF 700, $ 10.000.000) y la unidad de superficie después (120 m²). Todas las métricas se calculan sobre datos trazables a una cláusula; cuando un dato no consta, no se estima — se marca como faltante.
Renta vigente
La renta vigente es cuánto renta un contrato este mes, no la renta inicial que aparece en la primera cláusula. Un arriendo cambia de precio con el tiempo: tramos escalonados pactados y reajustes (por IPC, por UF, o por fórmula). La renta vigente resuelve todo eso a la fecha de hoy.
Es una métrica consciente de la fecha: el mismo contrato reporta una renta distinta si lo consultas hoy o en seis meses, porque el tramo o el reajuste habrán cambiado. Esta es la base sobre la que se construye casi todo lo demás — cuando decimos "renta" en las otras métricas, nos referimos a la vigente.
Ocupación ponderada por m²
La ocupación no cuenta contratos ni locales: pondera por superficie. Diez bodegas chicas vacías no pesan lo mismo que un anchor de 3.000 m² vacío, y la métrica lo refleja.
El denominador son los m² medibles: la superficie de la que efectivamente sabes el tamaño. Un local sin m² conocido no infla ni desinfla el ratio — queda fuera del cálculo y se señala como dato faltante. Así el número nunca finge una precisión que no tiene.
Vacancia
La vacancia es el complemento de la ocupación: los m² arrendables que hoy no generan renta. Se mide sobre la misma base ponderada por superficie.
Distinguir vacancia real de dato faltante es clave: un local que no sabemos si está arrendado no es un local vacío. Onigiri separa los dos casos en vez de mezclarlos en un mismo gris.
WALT — plazo medio ponderado
WALT (Weighted Average Lease Term) responde: en promedio, cuánto plazo de arriendo tienes asegurado. Es el horizonte de tu cartera, ponderado por lo que cada contrato aporta, no un simple promedio de fechas.
Se pondera por renta porque no todos los contratos pesan igual: el vencimiento de tu mayor inquilino mueve tu horizonte mucho más que el de un kiosko. Un WALT alto significa ingresos comprometidos por más tiempo; uno bajo, que buena parte de tu cartera se define pronto.
Para el arrendatario, el WALT se lee al revés: es el horizonte de compromiso que tienes tomado. El mismo motor, la otra lente.
SSR — Same-Store Rent
El SSR (Same-Store Rent, alquiler en tiendas mismas) mide el cambio porcentual en los ingresos por alquiler de propiedades idénticas y estabilizadas entre dos períodos comparables. Mide renta, no ventas: aísla el crecimiento orgánico y el poder de fijación de precios del efecto de haber sumado o restado locales.
La unidad de comparación es el contrato: su paquete de renta. Same-store son los contratos con renta en ambas fechas — su delta es el crecimiento orgánico. La renta es del contrato, no de cada unidad: si un contrato paga UF 800 por una oficina y treinta estacionamientos, el paquete vale UF 800 y Onigiri nunca lo reparte entre las unidades (estas van como detalle por tipo). Los contratos que entraron a generar renta en el período (altas) y los finiquitados (bajas) quedan fuera del núcleo y se muestran aparte como el "puente" de composición — el equivalente a excluir propiedades adquiridas o vendidas. Un re-arriendo (contrato nuevo que reemplaza al anterior) se ve como una baja más un alta, no como un same-store.
Un vencimiento de plazo no es una baja. Cuando un contrato vence pero el arriendo sigue corriendo por tácita, el contrato no sale del núcleo same-store. Tratarlo como baja distorsionaría el SSR sin que nada real haya cambiado.
Se compara en UF (los contratos en pesos se excluyen y se declara cuántos), y cuando la base same-store representa poco de la renta medible, la interfaz lo señala ("base acotada") en vez de vender el porcentaje como definitivo.
El SSR vive en las dos lentes: para el arrendador mide su poder de fijación de precios (renta cobrada a igual base); para el arrendatario, cuánto le subió la renta en sus mismas tiendas (renta pagada a igual base). Mismo motor, los contratos de tu lado.
Concentración de contraparte
La concentración responde: ¿cuánto de tu renta depende de una sola contraparte? Un arrendador con el 60% de su renta en un solo inquilino está mucho más expuesto que uno repartido entre veinte, aunque ambos facturen lo mismo.
Además del peso de cada contraparte, Onigiri resume la dispersión con un índice tipo HHI (Herfindahl-Hirschman): la suma de los cuadrados de los pesos. Cercano a 1 significa todo en pocas manos; cercano a 0, muy repartido. La concentración se llavea por la razón social real de la contraparte — dos sociedades del mismo grupo cuentan como una sola exposición.
Para el arrendatario, la misma métrica mide cuánto de tu operación depende de un solo arrendador. La contraparte, esta vez, es quien te arrienda.
Exposición
La exposición es la lectura integrada de todo lo anterior: dónde está tu riesgo económico concentrado en el tiempo y en las contrapartes. No es una sola cifra mágica, sino el conjunto de rentas vigentes, vencimientos, avisos pendientes y concentración, puestos en el mismo plano para que veas qué se te viene y qué tan repartido está.
De cara al cliente hablamos de exposición, nunca de que una cláusula "sangra". El objetivo es que veas tu riesgo con claridad y a tiempo, no dramatizarlo.
Principios comunes a todas las métricas
- Trazabilidad: cada número nace de datos ligados a una cláusula. Puedes abrir la cita que lo sustenta.
- Honestidad del dato faltante: lo que no consta se señala; no se rellena con estimaciones que aparenten certeza.
- Ponderar por lo que pesa: superficie o renta según corresponda, nunca un conteo simple que iguale lo grande con lo chico.
- Conciencia de fecha: las métricas se calculan a hoy, considerando tramos, reajustes y tácitas.
- Cálculo determinístico: los números salen de reglas verificables, no de un modelo de lenguaje. La IA lee y narra; no calcula.
Ese último punto es tan central que tiene su propia página: El Copiloto.